コンパートメント東京中央のイメージ

自分の設定した賃料水準は業者の意見を参考にしているとはいっても、たぶんに貸主側の思惑が入っていて、実際のマーケットの相場に比べて「たら、れば」の甘い数字が入っていることが多いものです。
あまりその数字にこだわっていると、結局テナントがつくのが当初の計画に比べて大幅に遅れてしまったり、賃料の下落時期であれば、せっかく数社の候補を断わって辛抱強くもっと良い条件のテナントを探したのに、結果は当初の7万円の賃料をさらに下回る賃料のテナントしかつかなかった、などという事態にもなりかねません。
仲介業者の立場から見ても、最初は一生懸命テナントをつけようと頑張りますので、それなりに良いテナントを連れてきます。
けれども肝心の大家側がああだ、こうだといってなかなか決めてくれなかったりすると、「あそこの大家は頑固で融通が利かないよ」とか、「あんな高い賃料で決まるわけないよ」などと業者間でも陰口をたたかれ、しまいには机の隅に宣伝チラシは放置され、誰もこの物件を相手にしてくれなくなったりします。
先ほど、賃料を8万円で設定していたのに、7万円が希望のテナントに決めてしまうと、想定していた収入に比べて年間で12万円の減収だと言いました
そこで、そのテナントとの契約は見送り、結局半年遅れて、想定どおりの8万円で新しいテナントが見つかったとしても、その年の収入は、7万円ですぐに決めた場合の年間84万円に比べて、貸付開始が半年遅れているために、36万円も少ない収入しか確保できなくなってしまうのです。
これは当初の想定の収入に比べれば、なんと48万円もの減収ということになります。
本当に粘って、より良い条件のテナントをつけることは正しいと言えるのでしょうか。
万円×18カ月=108万円となってしまい、結局【ケース1】を上回ることはできないのです。
その場その時の判断で、運用の結果はこれだけ適ってきてしまいます。
不動産の運用では夢を追うのではなく、常に現実を見据えて冷静に判断することです。
特に賃料が下落しているときは、過去の実績にこだわりがちです。
「前のテナントは8万円だったから、8万円で貸せるはず」などとあまり考えないことです。
あなたが思い悩んでいる間にも、賃料は刻々と下がっているかもしれないのです。
契約はなるべく「長期」「固定」を条件にそれでは、賃料は決まったとして、どのくらいの期間の契約を結べばよいのでしょうか。
わずかの期間でも収入がゼロになると、その減収分を補うことが困難であることは、先ほどご説明したとおりです。
したがって、テナントとの契約期間については、できることならば、長期で契約することをお勧めします。
オフィスでも住宅でも賃貸借期間は2年、というのが通例ですが、中長期にわたって安定した収入を確保するためには、3年あるいは5年といった長期の契約をすることがよいと思います。
この場合、契約の更新に伴う更新料を得ることなどは期待できなくなりますが、どのテナントでも確実に2年後に契約を更新してくれるとは限りません。
2年後の賃料相場が下落している場合などのリスクを考えて、今から収入を確実なものにすることです。
契約の締結にあたって、もう1点注意すべきことは、賃料については極力、金額を固定化することです。
よく、テナントとの間で、現在はテナントの収入が安定しないので、相場よりも安い賃料で当初1年だけ契約して、1年後にあらかじめ決められた賃料に引き上げるなどという契約を結ぶ場合がありますが、このような約束事はほとんどの場合、現実には守られることがないと思ったほうがよいのです。
1年後、テナントはこう言ってあなたに泣きつきます。
「大家さん、当初の見込みと違ってまだ収入が不安定なんですよ。
来年は考えますので、この約束は延期させてくださいな」こうなった場合、日本の法律では圧倒的に借り手が有利です。
約束違反を理由にテナントの追い出しを図っても、裁判ではなかなか勝てません。
保証のない約束はしないことです。
テナントは毎月、賃料というお金を払い続けてくれるありがたい存在ではありますが、一方で、一度入居すると日本の法律では借家法という、借り手に有利で、貸し手に厳しい法律があるために、テナントが気に入らなくても、追い出すにあたっては、なかなかやっかいなことになります。
また、最近ではこうしたテナント退出などのトラブルを防ぐ効果があるものとして「定期借家契約」を採用する事例も出てきています。
定期借家契約とは、あらかじめ決められた契約期間の満了後は、借主は貸主に確実に部屋を返さなくてはならないというもので、今まで一方的に借主に有利だった契約を貸主側の事情にも即して改めたものです。
実際には、賃貸借契約を結ぶにあたって、借主と貸主との関係が貸主側に有利なマーケット環境でないと、定期借家契約は結びづらいとの声も聞かれますが、中長期にわたって安定した賃料収入を確保する手法としてはお勧めします。
既存テナントの賃料はこちらから値下げしようテナントを入れたからといって安心してはいけません。
オフィスでも住宅でも、今はインターネットで検索すると、特定のエリア、面積で賃料相場があっという間にわかってしまいます。
以前、インターネットがなかった頃は、仲介業著しかこの手の情報を持っていなかったので、すでに入居しているテナントが自分の入っているビルや住宅の賃料が周辺と比べて高いのか安いのかを知ることはきわめて困難でした。
ところが今ではいつでもどこでも、たちどころに賃料相場の情報が手に入ってしまいますので、大家にとっては大変な時代です。
実際の賃料相場よりも高い賃料で入居してもらった、などと言って喜んでいると、そのことに気づいたテナントから、賃料の値下げを要求されたり、悪くすると、突然解約通知を出されて、他の物件に移転されてしまう場合だってあります。
以前は住宅の賃料相場は、オフィスなどと比べて比較的上下動が少なく、安定していると言われてきましたが、最近では借り手側の収入の減少や賃貸住宅の供給過剰などの要因もあって、賃料の下落が止まらない地域も出てきています。
こうした環境下にあって、賃料相場があきらかに下がってしまい、自分のところのテナントの賃料との禾離が大きくなってきた場合には、大家側から積極的に賃料を引き下げてしまうことも、テナント防衛という意味で有効な策です。
中には、「どうせ、テナントなんて、賃料相場が下がっていることに気づいちゃいないよ」とタカをくくっている大家さんもいるでしょう。
また、借入金の返済も優先したいので、テナントが気づいて交渉してくるまでそのままにしておこう、などと考えがちです。
でも、今の時代は、インターネットなどを通じて、テナントは賃料の高さにとっくに気づいているものです。
それならば、こちらから積極的に賃料の引き下げを打診する。
それも、現状の相場まで下げる必要はありません、少しだけあえて賃料を下げてあげることをテナントに提案しましょう。
こうした提案はテナント側にとってもメリットのある話といえます。
なぜなら、提示した新しい賃料が多少実際の相場より高くとも、解約して別の建物に移転する際の、移転費用などを考えると、賃料を減額してそのまま入居しっづけるほうが金銭的なメリットが大きくなるからです。

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