夢を託す中古マンション　京都市

銀行は、自分のところの子会社として保証会社をつくっては、そこに売り上げを落とし、実際、儲かっていた。
仮に4000万円の住宅ローンを30年で借り入れると、保証会社には一括して80万円くらいの保証料を払うのである。
私自身は相当な金額をこの保証会社を通して借り入れているから、この保証会社に対する費用もばかにならない。
私は借り入れに延滞など起こしたことはないし、保証人だって頼めば引き受けてくれる人もいると思うから、何もわざわざ保証会社に高額な保証料を支払うこともないと思うが、銀行ではこの保証会社を通さなければ借り入れをさせてはくれない場合がある。
しかし最近は、その高額な保証料に追い付かないくらい不良債権が増えてしまい、銀行が保証会社に保証の依頼をしても、ちょっとでも無理のある人には保証承諾が下りずに、銀行が貸したくても、保証会社がだめだと言えば、だめなのである。
また、今の銀行員は融資に対してみんな怖がってしまっていて、保身に走り消極的である人が多い。
最近では、我々がプランした計画については、銀行の支店長レベルで決済してくれるが、一般の人となるとそうはいかない。
この辺は、金融機関との日頃からの付き合い方が融資に対する影響を与えることになる。
不動産投資をする以上、ファイナンスは重要な要素であるから、 2-3行の幅広い付き合いをしておくことも大切である。
最近はやってきているのが、定期借地権付き住宅である。
いつも講演などで話をしては軍歴を買ってしまうのであるが、私自身、この定期借地権には、一切、魅力を感じない。
定期借地権で得するのは、建設業界だけである。
例えば、山手の一等地とか都心の地価が高額なところであるとかなら、これは定期借地権で買ってもいいが、所有権で買えるような地域の物件は所有権で購入するべきである。
あのバブルの時期には、首都圏近郊の不動産価格は急上昇し、やがてバブル崩壊と共に急降下した。
当然、そのまま放っておけば自由取引のなかで価格相場が形成されるものをこの定期借地権が普及してしまって、不動産価格の下支えをしてしまった。
つまり、住宅地が1坪当たり80万円程度まで下がり、あと20万円も下がれば、 1坪当たり60万円として50坪なら3000万円だから、買おうと思えば買える金額である。
ところが、定期借地権で販売してしまったために、価格が底までたどり着いておらず、地価の適正相場が分か4.投資には不向きな定期借地権1107らなくなってしまった。
たしかに定期借地権付き分譲で売り出されている物件は、通常の建て売りなどと比べれば、かなり品質も高い。
土地にコストがかからないのだから、 50坪の敷地いっぱいに立派な建物を建てたとしても、建物の価格だけではたいしたことはない。
このような自分の買える範囲内で不動産の購入を検討する消費者の立場からすれば、この定期借地権付きの分譲住宅にはかなりの魅力を感じるだろう。
しかし、私はこの定期借地権についてはバブル経済が生んだ麻疹(はしか)のようなものである、と考えている。
この本を購入してお読みになっている諸姉諸兄に、あえて進言したい。
これまでの借地権の場合は20年、あるいは期限の定めのないものについては30年たてば自動的に更新ができた(法定更新)。
ところが、この定期借地権の場合は、はじめに設定した期限がきたら、そこで終わりとなる「債権」である。
ここが根本的に私がお勧めしない要因である。
期限がたてば、それだけ残存期間は少なくなるから減価する。
はじめに支払う保証金を1000万円とすると、期間満了日に返還される時には、せいぜい250万円程度の経済価値でしかなくなる。
また、この借地権を提供する地主にしてみても、設定した期間を50年とすれば、その期間その土地は絶対返ってこないし、相続が発生した時にはその評価方法も確たるものはないから、相続対策時に打つ手が限られてしまう。
つまり建築費用は普通の建物より高いから建築業者は儲かるが、地主にしてみれば50年間土地は絶対返ってこないし、購入者は50年間地代を払い続け、その上、経済的価値は減価する。
また、もっと現実的な話をすれば、 30歳で定期借地権で買ったら、 50年後に期限がきた時には80歳である。
80歳でそこを出されたらその後どうするのか。
80歳では貸家にも入れない。
建設会社は建てたら終わりで、責任はない。
建設省が力をいれて奨励しているが、後でトラブルが起きても責任は取らないだろう。
例えば大蔵省が認可して行った変額保険に、とんでもない被害が発生しているにもかかわらず、大蔵省も保険会社も、また、それを勧めた金融機関も一切責任を取らないのと同じである。
結局、将来、責任となれば、全部自分なのである。
安いからといって定期借地権に飛びつく必要はない。
それなら貸家を借りて住むほうがいい。
不動産の場合は、何度も書いてきたが、資産である。
将来、そこを売却しなければならない時がくることがあるかもしれないし、私のように借金のために担保に入れなくてはならない時だってある。
そんな時には、残念ながら定期借地権は弱いのである。
4.投資には不向きな定期借地権 (1)基準となる利回りポイントは収益還元価格である。
現在は賃料相場がぼちぼち底を打っており売買物件は在庫調整の時期といえる。
今後は収益還元価格まで不動産の価格は下る、と見てよい。
この収益還元価格とは、不動産を保有してその後売却したらいくらになるかではなく、いま保有して、そこを使ったら、どれだけの収益を生む価値があるかを考える価格算定の基準である。
単純な話、どれだけの家賃収入があって、何パーセントの利回りになるのかという観点で不動産の価値をみることである。
私がファミリータイプのマンションを投資家にお勧めする場合で、調達金利が3%であれば7%、調達金利が5%であれば9%収益還元価格その不動産を持つことで、いくらの収益が上がるのかを基本に算出する不動産の価格。
具体的には、建物を建てて、どれくらいの賃料収入があるかでその不動産(土地と建物)の価格を算出する。
程度というのが利回りのひとつの基準である。
ワンルームの場合は、回収期間を10年から15年でみる。
例えば、若干、古いワンルームマンションを買う場合、回収期間を10年とすれば、家賃が6万円とすると総収入が720万円(6万円×12カ月×10年)。
したがって利回り10% (6万円×12カ月÷10%-720万円)でも720万円となるから、このマンションの購入価格は720万円がひとつの基準となる。
(2)銀行との交渉のテクニックワンルームマンションは、いまは非常に面白いものが買えるが、なかなか融資はしてもらえない。
自宅でも持っていれば、共同担保にして融資を受けることが可能である。
5.今後の不動産の長期的な視野外資系の銀行では、サラリーマンで、年収がそこそこあって目的が明確であれば、購入金額の半分くらいは貸してくれるようであるが、一般の銀行は、どこも積極的ではない。
また、ある程度資産をもっている人がさらに買おうとすると、収入があるにもかかわらず、これ以上買う必要はないと銀行が勝手に決めてしまって、不動産購入資金を貸してくれないということもある。
このあたりの全体的な資産背景をみながら融資を申し込む必要があるが、やはり、我々専門家に依頼するほうが、スムーズにいく。
我々の場合、融資の持ち込み件数もかなり多いし、論理性を組み立てられる。
また、我々の場合、いちいち窓口に足を運ぶことはなく、直接課長クラスの人を呼んで交渉できる。

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